Bannerafbeelding project Salaartsbos
"Dit is toekomstig ontwikkelen"

Woonwijk rond uitgestrekte collectieve tuin ontsluit binnengebied in Aalst

Half verscholen tussen twee rijwoningen in, ligt het Salaartsbos in Aalst. Waar voorheen enkel een boerderij stond met daarachter graasweide en enkele garages, ontvouwt zich vandaag een woonwijk voor 32 gezinnen rond een uitgestrekte gemeenschappelijke tuin. Als klap op de vuurpijl mocht een deel van het Salaartsbos zich in 2010 de eerste passiefhuisstraat van België noemen. 

Wie door de Botermelkstraat in Aalst rijdt, kan het Salaartsbos bijna ongemerkt passeren. Alleen een parkeerhaven en een klein, altijd openstaand, toegangspoortje verraden dat er meer schuilgaat achter het insteekstraatje dan de woningen die zichtbaar zijn vanop de hoofdweg.

Achter een insteekstraatje dwars op de Botermelkstraat ontvouwt zich het Salaartsbos

 

Het project

De vraag: woonproject in binnengebied

Het Salaartsbos is het resultaat van een architectuurwedstrijd in 2005 uitgeschreven door de intercommunale Solva. “De vraag bestond erin om het binnengebied te ontwikkelen met een woonfunctie. Veel meer eisen waren niet omschreven aangezien de intercommunale tot dan toe voornamelijk ervaring had met de ontwikkeling van bedrijventerreinen”, steekt architect Bart Van Schuylenbergh van wal. “Bijgevolg had ik heel wat ontwerpvrijheid om de woonfunctie van de site vorm te geven.”

De oplossing: 32 woningen rond gemeenschappelijke tuin

“Op deze plek, een terrein van 1 are op 2,5 kilometer van het centrum van Aalst, mag je minstens een densiteit van 24 woningen verwachten. Minder was voor mij uitgesloten”, vertelt Bart. Het zijn er uiteindelijk meer geworden: 32 om precies te zijn. De helft van de ruimte is gedeelde eigendom. Er is bewust voor verschillende woningtypologieën gekozen om een mix van bewoners aan te trekken. Een brede speelstraat geflankeerd door kleurrijke passiefwoningen langs de ene kant en deels met hout beklede studio’s langs de andere kant, geeft uit op een grote collectieve tuin waar de kinderen uit de wijk samen kunnen spelen. Langs beide kanten van de tuin zijn nog twee bouwblokken gelegen met eengezinswoningen voorzien van een gemeenschappelijk parkeerhaventje. De woningen kregen een vierkant grondplan met brede, ondiepe tuinen. Een dergelijke buitenruimte wordt volgens de architect veel nuttiger besteed dan een klassieke smalle, diepe tuin.

Kleine voortuintjes en hagen voor de studio’s creëren een geleidelijke overgang tussen private en publieke ruimte. De speelstraat is 12 meter breed, veel breder dan een doorsnee straat. “Onze intentie was dat de bewoners van de studio’s zo toezicht kunnen houden op de spelende kinderen en dat gebeurt ook in de praktijk”, aldus Bart. Om visuele vervuiling van wagens te vermijden, is een ondergrondse parkeergarage ingericht met 36 plaatsen. Verder is er nog een gemeenschappelijke fietsstaling gebouwd.
 
De gemeenschappelijke ruimte is gedeelde eigendom van alle bewoners. Er is bewust gekozen om de meerkost door de kopers te laten dragen en de woningen toch betaalbaar te houden. Die gedeelde eigendom heeft praktische implicaties voor de bewoners. Net zoals in een appartementsgebouw is er een syndicus aangesteld door de Vereniging van Mede-Eigenaars. Elke bewoner betaalt een trimestriële bijdrage waarmee een spaarpotje wordt aangelegd voor herstellingen aan bijvoorbeeld het wegdek of de riolering. Daarnaast heeft de syndicus een tuinman aangesteld voor het onderhoud van de collectieve tuin. “Die meerkost, die beperkt is aangezien hij gedeeld wordt over 32 woningen, weegt ruimschoots op tegen de meerwaarde die de tuin ons biedt”, aldus bewoner Wolfgang Vandevyvere.

De uitvoering: juridische uitdaging

Het project is gerealiseerd tussen 2008 en 2010. Technische uitdagingen zijn er nauwelijks aan te pas gekomen aangezien de woningen qua ontwerp bewust vrij eenvoudig zijn gehouden. De uitdaging manifesteerde zich eerder op juridisch vlak. Bart: “Omwille van de ondergrondse parkeergarage is er gekozen om de woningen erbovenop in houtskeletbouw op te trekken. Een houten structuur heeft namelijk minder gewicht. We hebben van de opportuniteit gebruikgemaakt om van deze woningen passiefwoningen te maken.” Het Salaartsbos had de eerste passiefhuisstraat van het land.

Zeven kleurrijke passiefwoningen en twee lage energiewoningen in houtskeletbouw flankeren een brede speelstraat.

De woningen zijn individueel, sleutel-op-de-deur verkocht, een unicum voor openbare aanbestedingen destijds én voor passiefwoningen. Voor de concrete uitwerking van de passiefwoningen werd een studiebureau aangesteld, DENC!-STUDIO, dat al veel ervaring had met passiefbouw (zie verder).

Wat beter kon: meer fietsers, minder wagens

Zowel de architect als bewoner Wolfgang Vandevyvere zijn zeer tevreden over het resultaat. Maar een bouwwerk is nooit af. Achteraf bekeken had de architect graag een aantal aanpassingen doorgevoerd. “We hebben het aantal wagens overschat en het aantal fietsen onderschat”, zegt hij. “Het aantal parkeerplaatsen dat we moesten voorzien, was opgelegd door de gemeente: 1,5 plaatsen per woning, veel te veel wat mij betreft. De ondergrondse parkeergarage is daardoor onderbenut. De parkeerplaatsen waren niet verplicht bij de aankoop van de woning, dus veel bewoners parkeren hun wagen in de straat of in een van de parkeerhaventjes.” Voor Wolfgang hadden de woningen wat groter gedimensioneerd mogen zijn: “Ik woon hier samen met mijn vrouw en drie kinderen. Er zijn vier slaapkamers maar geen kelder of zolderverdieping. Dat betekent dat we niet erg veel plaats hebben om spullen op te bergen voor hobby’s bijvoorbeeld.” Een extra verdieping was voorzien in het initiële ontwerp maar uiteindelijk werd gekozen om deze niet te realiseren. 

De troeven

Niets dan meerwaarde

Op een terrein waar een projectontwikkelaar normaalgesproken 17 woningen zou realiseren, telt het Salaartsbos er 32. Dat is gebleken uit een studie die is uitgevoerd in opdracht van het Departement Omgeving van de Vlaamse Overheid. “In onze studie hebben we de huidige situatie vergeleken met wat het resultaat zou zijn geweest mocht dit een conventionele verkaveling zijn”, legt Geert Haentjens, een van de onderzoekers, uit. “Het ruimtelijk rendement van dit project komt niet alleen tot uiting in het grotere aantal woningen maar vertaalt zich ook financieel. Infrastructuurkosten kan je bijvoorbeeld over veel meer woningen verdelen dan bij een klassieke verkaveling. Daar komt nog het collectieve gegeven bij. De collectieve tuin is in feite een samenvoeging van alle stukjes restruimte in een klassieke verkaveling. Denk maar aan individuele opritten, voortuinen… Die collectieve ruimte biedt niet alleen meerwaarde voor de bewoners maar ook voor de huizen. Dergelijke projecten stimuleren het wijkgevoel en zorgen voor sociale controle. Een goede buur is beter dan een verre vriend, zo gaat de leuze, en dat cultiveren projecten als deze. Zowel cijfermatig als kwalitatief is het Salaartsbos een heel mooi voorbeeld van ruimtelijk rendement.”

Maar vertaalt de theorie zich in de praktijk? Bewoner Wolfgang vindt alvast van wel: “Als onze kinderen vragen of ze buiten mogen spelen, doelen ze altijd op de collectieve tuin. Daar is veel meer ruimte en ze spelen er samen met de kindjes van de buren. Bij een klassieke verkaveling wordt ook samen gespeeld, maar op de openbare weg waar het opletten geblazen is voor voorbijrijdende wagens, met doorgaans alleen verharde ruimte. Wij kunnen onze kinderen met een gerust hart op straat en in de tuin laten spelen.” Niet iedereen is te vinden voor gedeelde ruimte maar dat mag volgens Wolfgang geen obstakel zijn: “Elke bewoner beslist hoe ver hij daarin wilt gaan. Er zijn buren die we kennen bij naam en alleen gedag zeggen. Met anderen komen we geregeld samen in de collectieve tuin voor een barbecue, een drink of de jaarlijkse paaseierenraap. Als we nood hebben aan privacy, is er ook nog altijd onze eigen tuin.

Elke eengezinswoning is voorzien van een brede privétuin achteraan

De ene buur bakent zijn tuin af met een houten schutting, de andere gebruikt een eenvoudige draadafsluiting. In ons geval hebben we zelfs een laddertje op de draad gemonteerd zodat de kinderen erover kunnen klimmen als ze bij de buren willen spelen. Wij zien alleen maar voordelen aan deze vorm van wonen. En het ruimtelijk rendement is overduidelijk: bij een klassieke verkaveling zouden hier een vijftal woningen aan de straatkant staan met smalle diepe tuinen, terwijl er nu een omvangrijk woonproject achter die ingang aan de straat zit. Ik ben ervan overtuigd dat dit concept toepasbaar is op veel andere plekken in Vlaanderen.”

De collectieve tuin is in feite een samenvoeging van alle stukjes restruimte in een klassieke verkaveling. Denk maar aan individuele opritten, voortuinen… Die collectieve ruimte biedt niet alleen meerwaarde voor de bewoners maar ook voor de huizen. – onderzoeker Geert Haentjens

Voor Wolfgang is ook de ligging een grote troef: “Het Salaartsbos is gelegen langs een invalsweg naar Aalst. We wonen op 10 minuten fietsafstand van het station en het stadscentrum, terwijl we toch de rust hebben van een straat zonder doorgaand verkeer en veel groene buitenruimte. Dat is toch het ideaal waar zowat elke Vlaming naar op zoek is?”

We wonen op 10 minuten fietsafstand van het station en het stadscentrum, terwijl we toch de rust hebben van een straat zonder doorgaand verkeer en veel groene buitenruimte. Dat is toch het ideaal waar zowat elke Vlaming naar op zoek is?  – bewoner Wolfgang Vandevyvere


Voor architect Bart Van Schuylenbergh zouden projecten als het Salaartsbos de standaard moeten zijn. “Voor de gemiddelde Vlaming is deze mate van delen het gemakkelijkst te aanvaarden”, meent hij. “We hadden veel verder kunnen gaan in het collectieve aspect, maar de tijdsgeest was er toen nog niet rijp voor.” 
“Projecten als deze zijn veel meer toekomstgericht dan conventionele projectontwikkelingen”, beaamt ook onderzoeker Geert Haentjens, “zeker wanneer je bedenkt dat onze bevolking veroudert en er meer dan ooit nood is aan een sociaal netwerk. Ook grote projectontwikkelaars zijn overstag aan het gaan. Veel van hun klanten willen meegaan in een zekere vorm van collectiviteit. Dergelijke collectieve woonvormen zullen meer en meer de dagelijkse realiteit worden.” 

Voor de gemiddelde Vlaming is deze mate van delen het gemakkelijkst te aanvaarden. We hadden veel verder kunnen gaan in het collectieve aspect, maar de tijdsgeest was er toen nog niet rijp voor. – architect Bart Van Schuylenbergh

Kaderstuk: eerste passiefhuisstraat van België

Hoewel het niet in het initiële ontwerp was voorzien, is een deel van de woningen binnen het Salaartsbos volgens de passiefhuisstandaard gerealiseerd. Vandaag is passiefbouw lang geen uitzondering meer, maar in 2005, toen de bouwvergunning voor het Salaartbos werd ingediend, was dat wel even anders. Het was de eerste keer dat passiefbouw op straatniveau werd gerealiseerd.  “Er was toen zelfs nog geen sprake van een EPB-wetgeving”, vertelt architect Bart Van Schuylenbergh. “We hebben dan ook een studiebureau onder de arm genomen, het Gentse DENC!-STUDIO, dat toen al meer ervaring had met passiefbouw. Vooral juridisch heeft het project wel wat voeten in de aarde gehad. Ter illustratie: het heeft tijd gevergd voor de aannemer houtskelet om de principes en het belang van detaillering van passief bouwen onder de knie te krijgen, inbegrepen het verzamelen van info op technische fiches voor de berekeningen.” 

Wel bood de schaal van het project voordelen. Aangezien het hier om rijwoningen gaat, zijn de isolatiediktes veel beperkter dan bij vrijstaande passiefwoningen.
 

Technische fiche

Datum oplevering: 2010
Ligging: Salaartsbos, Aalst
Opdrachtgever: Intercommunale SOLVA
Ontwerpteam: Bart Van Schuylenbergh 
Technisch raadgever: DENC!-STUDIO
Studiebureaus: Lemco bvba, Moens Engineering nv, H.DP. bvba
Aannemer: Van Herreweghe bvba (ruwbouw en gedeeltelijke afwerking ‘klassieke’ woningen), Genisol nv (houtskelet en gedeeltelijke afwerking)
Projectcoördinator: Bart Van Schuylenbergh
Budget: architectuur: € 4.614.262,00. Wegenis en rioleringswerken (ook tuinaanleg): € 359.900,00 alles excl. BTW en erelonen
Omvang/programma: 11 eengezinswoningen (4 slaapkamers), 12 studio’s (1 slaapkamer), 9 houtskeletwoningen (3 slaapkamers) waarvan 7 volgens passiefhuisstandaard en 2 lage energiewoningen

Foto's
Gevel Salaartsbos Project
Ondergrondse parkeergarage
Voorgevel Salaartsbos project
Salaartsbos project gevel met trappen
Fietsstalling
Architect Bart Van Schuylenbergh
Bewoner Wolfgang Vandevyvere
Onderzoeker Geert Haentjens
Kleine voortuintjes markeren de geleidelijke overgang van publiek naar privaat domein
Interieur woning met zicht op tuin
Voorgevel woningen
Individuele woningen