Ruimtelijk rendement verhoogt, maar nog werk aan de winkel in open ruimte

  • 29 november 2019

Het verhogen van het ruimtelijk rendement nl. meer doen met minder ruimte, zet zich op het terrein al enige tijd door. Dat uit zich o.a. in het toegenomen aantal transformaties. Dat zijn ingrijpende verbouwingen waarbij in meer woongelegenheden wordt voorzien dan in het oorspronkelijke gebouw. Tegelijk wordt ook de open ruimte verder versnipperd bijvoorbeeld door de transformatie van boerderijen naar andere functies. Er zijn ook heel wat transformaties in recent overstroomde gebieden. Dat zijn de conclusies uit een recente studie van het Departement Omgeving waarbij de situatie van 1995 vergeleken werd met 2015.

Al in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) uit 1997 kwam het verhogen van het ruimtelijk rendement aan bod. Dat kan door bijvoorbeeld verdichting, verweving van functies en hergebruik van verouderde (industrie)panden. Het Vlaams Planbureau voor Omgeving van het Departement Omgeving onderzocht in welke mate panden in Vlaanderen transformeren en bijdragen aan de verhoging van het ruimtelijk rendement. Dit gebeurde aan de hand van een analyse van het vergunningenregister. Zowel naar aantallen als naar ligging werd gekeken in hoeverre transformaties van panden plaatsvinden. 

Nieuwbouw neemt af, transformaties nemen toe

Nieuwbouw neemt af ten opzichte van renovaties. Dergelijke renovaties kunnen ingrijpend zijn en leiden tot meer woongelegenheden dan in het oorspronkelijke gebouw. Woningen worden opgedeeld (vb. oude herenhuizen), opgetopt (een verdieping wordt bijgebouwd), gesloopt en vervangen door appartementen met meerdere woonunits, of voormalige bedrijfspanden worden omgevormd tot lofts. Stuk voor stuk dragen deze transformaties bij aan het verdichten van de woonwijken en het realiseren van de bouwshift. 

Vooral woonverdichting op knooppunten van openbaar vervoer

In 2015 is 60 procent van de transformaties gelegen nabij de beste plekken van knooppunten van openbaar vervoer (trein- en tramstations) en basisvoorzieningen (bakker, dokter, superette, …), tegenover slechts 50 procent van de nieuwbouwwoningen. 

Ook voor werken is er een bouwshift

Onder werken verstaan we bedrijven, kantoren en diensten, en winkels. Vergelijken we de situatie van 2015 met 1995, dan stellen we vast dat in 2015 het aantal transformaties aanzienlijk hoger ligt dan twintig jaar geleden. 
Zo vinden we dat voor kantoren en diensten het aantal nieuwbouwdossiers relatief vermindert van 75 procent naar 28 procent t.o.v. transformaties tussen beide peiljaren, voor detailhandel van 61 procent naar 16 procent en voor bedrijvigheid van 84 procent naar 36 procent. De meerderheid van de transformaties vindt plaats binnen de sector. Daarnaast had ongeveer 1/3de van de transformaties naar diensten en kleinhandel oorspronkelijk een woonfunctie.

Nog werk aan de winkel in de open ruimte

Al sinds het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen  wordt het behoud en versterken van open ruimte naar voor geschoven als een belangrijke doelstelling binnen het ruimtelijk beleid. In de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen wordt daarbij ook het terugdringen van verharding als aandachtspunt toegevoegd. Tussen 1995 en 2015 zien we een halvering van het aantal nieuwbouwaanvragen in het buitengebied. Tegelijkertijd zien we een toename van het aantal transformatiedossiers van bestaande panden, ook van panden met een oorspronkelijke landbouwfunctie (boerderijen). Het is kort door de bocht om te stellen dat hier een trendbreuk wordt vastgesteld. De meeste woningen worden gebouwd binnen de bestemming woongebied, maar deze bestemming is op de gewestplannen sterk verspreid en ruim bedeeld. 
Daarnaast wordt binnen de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen veel aandacht besteed aan het realiseren van groenblauwe dooradering (natuur en water versterken). De uitgevoerde analyses laten zien dat er nog gebouwd wordt in recent overstroomd gebied. In beide peiljaren zien we een aanzienlijk aantal transformaties en zelfs nieuwbouw in recent overstroomde gebieden. In die recent overstroomde gebieden (effectief overstroomde gebieden in Vlaanderen in de periode 1988-2016) vinden we in 2015 nog 252 transformaties naar wonen. 
Gewestplannen bepalen nog sterk waar gebouwd en verbouwd wordt
Tussen 1995 en 2015 zien we dus een verschuiving van nieuwbouw naar transformatie. Wellicht is dit een gevolg van de afname van beschikbare bouwgronden en het gestegen aanbod aan gebouwen. Ook het versnipperen van de open ruimte wordt in hoge mate bepaald door de vergunbaarheid van nieuwe bouwwerken en transformaties. De gewestplannen van ondertussen 50 jaar oud bepalen op die manier nog sterk waar gebouwd en verbouwd wordt. 
 

Meer info

Transformaties van panden in Vlaanderen:

Contact

Brigitte Borgmans 
Woordvoerder Departement Omgeving
M 0 473 73 28 30
brigitte.borgmans@vlaanderen.be