Banner afbeelding project romain Wemmel
Een mix van handel en woongelegenheden

“Supermarktwonen is het antwoord op de grote maatschappelijke uitdagingen"

Als het ons menens is met de betonstop, moeten we zorgvuldiger met de schaarse ruimte omspringen. Onder het motto ‘elke vierkante meter telt’, is het dak van de nieuwe Colruytvestiging in Wemmel gebruikt om er appartementen op te bouwen.

Supermarkten met een grote parking ernaast: het is een vertrouwd beeld, maar als het van overheden en de vastgoedsector afhangt, is dat binnenkort verleden tijd. Efficiënt ruimtegebruik is de norm, verwevenheid van functies is de oplossing. Het zogenaamde ‘supermarktwonen’ is één van die nieuwe, inventieve woonvormen. De nieuwe Colruytvestiging in Wemmel is hier een uitstekend voorbeeld van: op het dak van de winkel zijn appartementen geplaatst. Mits een creatieve ontwerpmentaliteit zijn de mogelijkheden eindeloos, zo blijkt uit deze case in Wemmel.

Het project

De vraag: een efficiënt gebouwde supermarkt in de Brusselse rand

Colruyt Group had al lang zijn zinnen gezet op Wemmel. De dichtbevolkte Vlaams-Brabantse faciliteitengemeente was een ideale plek voor een nieuw filiaal van de groep. Roel Beyl, Expansieverantwoordelijke bij Colruyt Group: “We zijn actief op zoek gegaan naar een mogelijke locatie voor de winkel en kwamen uit op dit terrein aan de Romeinsesteenweg. We zijn naar projectontwikkelaar Hooyberghs, tevens de eigenaar van de site, gestapt met de vraag om een gezamenlijk project uit te werken. Daarbij zou Colruyt Group de winkel inkopen van de projectontwikkelaar. Nadien hebben we samen bij de gemeente Wemmel de vergunning aangevraagd.” 


Gebouw met 3 bouwlagenEen optimaal ruimtegebruik wordt steeds meer een belangrijke vereiste bij de bouw of verbouwing van supermarktfilialen. Dat was hier niet anders, zegt Beyl: “Colruyt Group wil actiever inzetten op steden. En het is vooral in steden dat de administraties vragen om een optimaal ruimtegebruik te voorzien: een mix van handel en woongelegenheden.” En dus moest er creatief gewerkt worden. “Het residentieel gedeelte moest optimaal ontwikkeld worden. Er speelden dus andere bekommernissen mee dan in een traditioneel Colruytproject. Denken aan de geluidsoverlast voor de bewoners was bijvoorbeeld een prioriteit. Het was ook belangrijk om zo weinig mogelijk mede-eigendom te voorzien. Zo moet Colruyt niet tussenkomen in beslissingen die te maken hebben met de appartementen, en omgekeerd”, aldus Beyl.

 

De oplossing: appartementen op het dak

Het dak van de winkel kon perfect gebruikt worden om er 47 woonunits te bouwen, gaande van kleinere studio’s tot appartementen met drie slaapkamers. Die keuze sloot perfect aan bij de doelbewuste keuze van Colruyt Group om sterk in te zetten op een mix aan functies bij nieuwe projecten. “Wanneer een oude winkel versleten is wordt deze, zeker in stedelijke gebieden, vaak vervangen door een nieuwbouw, met een ondergrondse parking. Op het dak van de winkel maken we plaats voor andere functies”, zegt Roel Beyl. En het hoeven niet per se woningen te zijn die op het dak van de winkel komen te liggen. “We staan ook open voor andere functies, zoals kantoren, bibliotheken of sportvelden.” 


Architectenbureau Rutten & Rooze had al behoorlijk wat ervaring met industrie- en appartementenbouw, maar de combinatie van een supermarkt en wooneenheden was nieuw voor het bureau. “Dit project was een uitdaging voor ons, vanwege het complexe programma”, zegt architect Peter Rutten. “In de eerste plaats is er natuurlijk de enorme winkelruimte, die zo weinig mogelijk kolommen mocht bevatten. Dergelijke kolommen passen niet in het inplantingsplan van de winkel, omdat ze dan in de weg staan van rekken en dergelijke. Tegelijkertijd mochten de appartementen de organisatie van de winkel niet belemmeren. Vooral in de beginfase hebben we aan het ontwerp moeten sleutelen.”


WinkelruimteColruyt Group was van bij de beginfase betrokken, en volgens de partijen aan tafel kwam dat een vlotte werking ten goede. Beyl: “Vaak loopt het anders: een projectontwikkelaar gaat op eigen houtje aan de slag, en eenmaal de partner erbij komt is het al te laat om nog veel wijzigingen aan te brengen.” Ook het ontwerpproces van de architecten werd hierdoor een stuk eenvoudiger, stelt Rutten. “We waren al snel op de hoogte van bepaalde eisen die Colruyt stelt aan zijn winkelruimtes, en konden die meteen in ons ontwerp verwerken.” 


Het terrein dat ter beschikking stond was niet heel groot, maar de winkel zelf moest wel zo groot mogelijk zijn. Beyl: “Daarom is de volledige gelijkvloerse verdieping meteen ook de netto-oppervlakte van de winkel. Andere elementen, zoals de sociale lokalen en de kleedkamers, zijn allemaal op de bovenverdieping ondergebracht. Colruyt heeft een appartement van het woongedeelte opgekocht als kantoorruimte, om de benedenverdieping volledig voor de winkel te kunnen voorzien.”

De uitvoering: grote sokkel

Het programma was duidelijk: een efficiënt gebouw met drie bouwlagen, bestaande uit een ondergrondse parking, de winkel, en de appartementen op de bovenverdieping. Aan de architecten om die visie om te zetten naar een realistisch ontwerp. Architect Peter Rutten: “We zijn vertrokken vanuit het idee om een grote sokkel te ontwerpen, die de winkel bevat. Een gerichte materialenkeuze zet die sokkel extra in de verf. De woningen zijn als apart volume bovenop die sokkel geplaatst.” 

Het voorzien van de toegang naar de appartementen vereiste de nodige creativiteit van de architecten. “Klassieke appartementsgebouwen zijn doorgaans rond de traphal gebouwd. Maar in een dergelijk project zou dat betekenen dat de winkel op teveel plaatsen onderbroken moet worden door circulatiezones voor de appartementen boven de winkel. Om de circulatie te waarborgen, voorzagen we drie trapszones, die volledig buiten het volume van de winkel zijn gelegd. Via deze centrale trappen kom je uit op het dak van de winkel, dat toegang geeft tot de appartementen”, zegt Rutten. 
De gemeente Wemmel legde de ontwerpers nog een speciale vereiste op: de derde verdieping moest gecombineerd worden met de tweede. Daarom maakten de architecten er duplexappartementen van. “De bovenste twee verdiepingen zijn alleen met elkaar verbonden met een binnentrap. De circulatie moest dus maar tot niveau +2 gaan.” De parking is niet helemaal ondergronds, dankzij de unieke helling van het terrein. Zo kan er natuurlijk daglicht in de parking schijnen, wat het veiligheidsgevoel bevordert.

Wat beter kon

Het eindresultaat stemt alle betrokkenen tevreden. “De enige ingreep die achteraf nog is moeten gebeuren, is een bijkomende akoestische isolatie van de laad-en loskade”, zegt Beyl. 
Het was vooraf al duidelijk dat de akoestiek een belangrijk thema in het project zou worden, met de los-en laadkade als cruciaal onderdeel van het ontwerp. Een optimale akoestische isolatie van de appartementen was essentieel. Architectenbureau Rutten & Rooze werkte daarom samen met het akoestisch studiebureau Bureau de Fonseca. “Dat resulteerde in een aantal akoestische normen, waar we ons over de volledige lijn aan gehouden hebben”, aldus Rutten. Ook moesten de koel-en aanzuigunits voor de winkel, die de nodige geluidsproductie met zich meebrengen, op een plek geplaatst worden waar ze de bewoners niet zouden kunnen storen.

De troeven

Schaarse ruimte beter benutten

Intussen telt Vlaanderen al enkele tientallen geslaagde voorbeelden van ‘supermarktwonen’ en zijn ook andere ketens, zoals Delhaize en Albert Heijn, mee op de kar zijn gesproken. De Colruytwinkel in Wemmel is een voorbeeldproject, omdat het één van de voorlopers is geweest. 


Vastgoedfederatie UPSI-BVS heeft zelf al een campagne opgezet om ‘supermarktwonen’ een duwtje in de rug te geven. Het is een antwoord op grote maatschappelijke uitdagingen, zegt Olivier Carrette van UPSI-BVS: “We zitten met de vergrijzing van de bevolking en de demografische groei. De ruimte is schaars, en betaalbaar wonen wordt een probleem. Dat leidt tot verdichting in de steden, meer hoogbouw en kleinere woningen. Een gemiddeld Europees appartement meet 60 m², in België bedraagt dat gemiddelde 85 m². We leven dus heel luxueus, ook al zijn we ons daar niet altijd van bewust. We moeten dus werken aan creatieve oplossingen, om kleiner te gaan wonen zonder dat de bewoners aan comfort moeten inboeten.”

We moeten kleiner gaan wonen zonder dat de bewoners aan comfort moeten inboeten. – Olivier Carrette (UPSI-BVS)

mix van handel en woongelegenhedenWonen boven of naast de supermarkt, waar vroeger de parking zou gelegen hebben, is één van de oplossingen. Uit een onderzoek van de KU Leuven en Universiteit Gent is gebleken dat een kwart van de 1.461 onderzochte supermarkten in Vlaanderen hiervoor in aanmerking kwamen. Volgens de studie is het op deze manier mogelijk om 250 hectaren vrij te maken in Vlaanderen – het equivalent van 500 voetbalvelden. Carrette: “De betonstop zal ertoe leiden dat alleen de steden en gemeenten nog meer geactiveerd zullen worden. En dus moet de schaarse ruimte in de steden beter benut worden.” 

 

Door ‘supermarktwonen’ toe te passen is het mogelijk om 250 hectaren vrij te maken in Vlaanderen – het equivalent van 500 voetbalvelden.

Daarom is het verkrijgen van een bouwvergunning steeds vaker afhankelijk van een efficiënt ruimtegebruik. “De tijd dat je in steden een grond kocht en meteen een vergunning kreeg voor een winkel en een bovengrondse parking, is voorbij”, zegt Beyl. 

De tijd dat je in steden een grond kocht en meteen een vergunning kreeg voor een winkel en een bovengrondse parking, is voorbij. – Roel Beyl (Colruyt Group)
 

Verouderde bouwreglementen en ‘nimby‘

Maar volgens Carrette denken veel gemeente- en stadsbesturen nog te traditioneel. “We zien nog vaak verouderde en achterhaalde bouwreglementen. Steden en gemeenten moeten innovatiever durven zijn. Het succes van projecten als dit in Wemmel staat of valt immers met de flexibiliteit van het gemeentebestuur. Je moet in de hoogte werken: voor een supermarkt heb je al snel een gebouw van drie à vier verdiepingen nodig. Dat ligt vaak moeilijk bij administratieve overheden. Het ‘nimby (not in my backyard)’-fenomeen loert dan om de hoek.” Architect Peter Rutten looft de aanpak van de gemeente Wemmel. “Het gemeentebestuur heeft zich heel constructief opgesteld: ze dachten actief mee over het project tijdens de vele vergaderingen, en organiseerden mee de infoavonden voor mensen uit de buurt.”


Natuurlijk komt niet elk grootwarenhuis in aanmerking voor supermarktwonen. Een nieuwbouw of grondige renovatie leent zich uitstekend voor deze oplossing, maar bij een bestaande supermarkt is het moeilijk om te realiseren zonder ingrijpende verbouwingen. “Daarnaast speelt ook de koudwatervrees van omwonenden een rol: de – vaak ongegronde – angst voor overlast door geluid of mobiliteit maakt mensen bang”, zegt Carrette. Het programma zelf moet bovendien goed doordacht zijn, met een minimumaantal appartementen, om rendabel te zijn. 
 

Kaderstuk: puzzelwerk voor de technieken

Het voorzien en wegwerken van de technische voorzieningen was geen vanzelfsprekendheid. De grote hoogte van de winkelruimte – 4,5 meter onder de balken – bood een uitstekende opportuniteit om een oplossing te voorzien voor de technieken. Peter Rutten: “Zo konden we op enkele plaatsen een tussenverdieping voorzien. Alle technieken zijn daar, volledig geïsoleerd, in ondergebracht.”


Een ander aandachtspunt waren de nutsleidingen van de appartementen. Die zijn boven de winkel verwerkt. Rutten: “We moesten een goede manier vinden om die leidingen af te leiden, zodat ze het winkelgebruik niet teveel zouden verstoren. En de leidingen moesten toegankelijk blijven, om pakweg een probleem met de riolering ook na de ingebruikname van de winkel snel en efficiënt te kunnen oplossen.”
De koelcel is, anders dan bij vele projecten, in de technische ruimte onderaan geplaatst. “Niet op het dak, want daarop is al een groendak en een tuin voor de appartementsbewoners aangebracht. Een koelcel erbij plaatsen zou esthetisch gezien niet de beste keuze zijn geweest”, zegt Roel Beyl van Colruyt Group.
 

Technische fiche

Datum oplevering: 25/01/2016
Ligging: Romeinsesteenweg – Dr. Schweizerlaan te Wemmel
Opdrachtgever: Hooyberghs projectontwikkeling bvba
Ontwerpteam: Rutten & Rooze Architecten bvba (architecten), Stabicom (ingenieursbureau), Bureau de Fonseca bvba (akoestiek)
Projectcoördinator: 
Budget: 10 miljoen euro (excl. btw, studiekosten)
Omvang: 47 woonunits; 2.300 m² winkelruimte, 4.000 m² ondergrondse parking, 4.300 m² residentieel
Aannemer: E. Rombaut nv

Foto's
Los-en lade kaai
Roel Beyl (Expansieverantwoordelijke Colruyt Group)
Gevel Project
Parking supermarkt colruyt
gevel project
3 trapzones
Gebouw Romain Wemmel
Ondergrondse parking
47 woonunits op dak van colruyt winkel
Een optimale akoestische isolatie van de appartementen was essentieel.
Ondergrondse parking winkel
Architect Peter Rutten (Rutten & Rooze Architecten)