Banner afbeelding volledige gevel gebouw
Innovatieve symbiose van school en betaalbare woongelegenheid

“Verdichting die zich mooi laat inbedden in de omgeving”

Goed 10 jaar kampte de gemeentelijke basisschool Gibo Mariaburg met ernstige tekorten. Renovatiewerken zouden op termijn veel te duur zijn dus nieuwbouw was aan de orde. De school en de gemeente Brasschaat sloegen de handen in elkaar met als resultaat een uniek project: een nieuwe kleuter- en lagere school, crèche en kinderopvang gecombineerd met 26 betaalbare duplexwoningen. 

De gemeente constateerde al een tijdje een uitstroom van jongen tweeverdieners die geen betaalbare woning meer konden vinden in Brasschaat. Daar kwam bij dat de te bebouwen ruimte steeds schaarser werd. Toen bleek dat Gibo Mariaburg nood had aan een nieuwe schoolinfrastructuur, staken gemeente en schoolbestuur de kopen bij elkaar. Dat resulteerde in een doelstelling die een oplossing bood voor beide problematieken: een project dat zowel betaalbaar wonen als school combineert én op een inventieve en duurzame manier de beperkte ruimte benut door 26 duplexwoningen, een school, crèche en kinderopvang en een reeds aanwezige sporthal efficiënt te vermengen. Doordat de gemeente het mogelijk maakte om de grond in erfpacht te kopen, bleven de woningen betaalbaar. 

26 duplexwoningen, een school, kinderopvang en sporthal

Het project

De vraag: nieuwe school én betaalbare woningen

“Het toenmalige bestuur met Dirk de Kort als burgemeester plaatste betaalbaar wonen in Brasschaat hoog op de agenda”, steekt directrice Hilde Rasschaert van wal. “In Best in Nederland bestond er toen al een project dat onderwijs en wonen combineerde. Samen met de gemeente hebben we die school bezocht om inspiratie op te doen.” De gemeente speelde al langer met verschillende verdichtingsideeën. Schepen van ruimtelijke ordening, wonen, milieu en afvalbeleid Myriam Van Honste: “We wilden betaalbare woongelegenheden creëren zonder meteen te kiezen voor appartementsbouw. De focus lag op verdichting die zich mooi laat inbedden in de omgeving met respect voor het aanwezige groen.”

Zodra alle neuzen in dezelfde richting stonden, werd het project via een promotieopdracht bij wijze van onderhandelingsprocedure met bekendmaking gelanceerd. De algemene vraag klonk als volgt: realiseer als hoofdprogramma een nieuwe kleuter- en lagere school, met als nevenprogramma een kinderdagverblijf, en combineer dit alles met x-aantal woningen. 

We wilden betaalbare woongelegenheden creëren zonder meteen te kiezen voor appartementsbouw. De focus lag op verdichting die zich mooi laat inbedden in de omgeving met respect voor het aanwezige groen. - Schepen van ruimtelijke ordening, wonen, milieu en afvalbeleid Myriam Van Honste.

De oplossing: zo weinig mogelijk ruimte innemen

duplexwoningenIn 2009 werd de opdracht gegund aan de private partners abv+architecten, aannemer Antwerpse bouwwerken en de projectontwikkelaar Eiffage Development. Brasschaat en Agion fungeerden als publieke partners.
“Met ons ontwerp hebben we getracht zo weinig mogelijk ruimte in te nemen, mét voldoende respect voor het aanwezige groen. Gibo Mariaburg stond immers bekend als een groene school door de aanwezigheid van ruimte speelplaatsen en een speelbos”, legt architect Johan Seliaerts uit. “We hebben de twee programma’s – school en wonen – of een zo efficiënt mogelijke manier samengebracht door de school als het ware onder de woonentiteiten te schuiven. Zo ontstond óp de school ruimte voor 26 duplexwoningen met ruim terras. Daarnaast hebben we bijzondere aandacht besteed aan de nodige afscheiding op het vlak van circulatiestromen. De duplexwoningen zijn bereikbaar via een woonerf los van het schoolgebeuren.” 

We hebben de twee programma’s – school en wonen – of een zo efficiënt mogelijke manier samengebracht door de school als het ware onder de woonentiteiten te schuiven.– Architect Johan Seliaerts. 
 

De uitvoering: communicatie van groot belang

Bij de ontwikkeling van dergelijk pionierproject bleek communicatie een van de belangrijkste bouwstenen. “Als aannemer hebben we met de ontwikkelaar alles goed besproken en geanalyseerd zodat het bouwtraject op punt stond tegen de vergunning”, vertelt aannemer Kris Weyn van Antwerpse Bouwwerken NV. “Tijdens die voorbereidingen moesten we afrekenen met de niet-coherentie van verschillende normeringen. Zo zijn de normeringen voor naschoolse opvang bijvoorbeeld niet compatibel met de normeringen voor een schoolgebouw.” 
Nog belangrijker dan de interne communicatie tussen de verschillende bouwpartners bleek de externe communicatie met de buurtbewoners. Het vooruitstrevende project werd in het begin op heel wat scepsis onthaald. “Wat met het aanwezige groen? Gaat het project extra verkeersdrukte of andere overlast met zich meebrengen? Komt er een einde aan onze rust tijdens de weekends en de schoolvakanties? In eerste instantie hadden de omwonenden veel vragen en stonden ze enorm argwanend tegenover het idee”, aldus Kris Weyn. “Dat ging zelfs heel ver. Toen ik de eerste keer hier kwam als inschrijver hingen er overal zwarte vlaggen. Dat heeft het ontwerp uiteraard gestuurd. Samen met de architect hebben we getracht dezelfde hoogte, dezelfde footprint en dezelfde densiteit te behouden van de bestaande toestand om het nieuwe concept een zo breed mogelijk draagvlak te geven bij de omwonenden.” Directrice Hilde Rasschaert: “Samen met het oudercomité hebben we sterk ingezet op communicatie en het verschaffen van duidelijke informatie aan de omwonenden op regelmatige basis.” Tijdens de werkzaamheden konden de kinderen school blijven lopen op de site in tijdelijke klaslokalen. In slechts 14 maanden tijd verrees het volledige project. 

Samen met het oudercomité hebben we sterk ingezet op communicatie en het verschaffen van duidelijke informatie aan de omwonenden op regelmatige basis. - Directrice Hilde Rasschaert.

Wat beter kon: akoestische problematieken


Binnenkant klasOp akoestisch vlak manifesteerden zich snel enkele pijnpunten bij de ingebruikname van de gebouwen. Aannemer Kris Weyn: “Ontwerpmatig zijn er toegevingen gedaan omwille van budgettaire redenen met als resultaat een meer rudimentaire afwerking. Achteraf gezien bleek ook het programma niet optimaal. Samen met de architect hebben we een bouwblok met klaslokalen bewust ingeplant tussen de speelplaats van de lagere school en de speelplaats van de kleuterschool. Al snel werd duidelijk dat we geen rekening hadden gehouden met het feit dat de klas- en, speeltijden van de kleuters en de lagereschoolkinderen verschillen. Het gevolg: akoestische overlast van de spelende kleuters doorheen de ventilatieroosters als de lagereschoolkinderen nog les hebben en vice versa.” 

De troeven

Respect voor groen én privacy

Bijna tien jaar later kijken de betrokken partijen tevreden terug op het eindresultaat. “Uiteraard zijn er bepaalde aspecten vatbaar voor verbetering, maar je moet het in zijn tijdsgeest bekijken. We hebben hier een decennium geleden een bijzonder innovatief project gerealiseerd met respect voor het aanwezige groen én een focus op het duurzame karakter van het schoolgebouw zelf. Een andere vernieuwende factor is dat de speelplaats van de lagere school openbaar toegankelijk is buiten de schooluren”, aldus Jan Moereels, beleidsmanager plaatsgebonden zaken binnen de gemeente Brasschaat. “Daarnaast zijn we er ook in geslaagd om de nodige privacy te garanderen door circulatie naar de school en naar de woningen strikt gescheiden te houden.” 

 

Kaderstuk: Comfortabel gevoel van veiligheid

Bewoonster Cathy Mallentjer kocht in 2010 een van de duplexwoningen. “Ik was op zoek naar een bescheiden woonst met veel lichtinval en een originele indeling. Geen appartement dat deel uitmaakt van een groot flatgebouw, maar ook geen alleenstaande woning. Toen ik het Molenveld leerde kennen, was ik meteen geïnteresseerd. Nu negen jaar later woon ik hier nog steeds graag. We bevinden ons in het groen op een boogscheut van het centrum, het uitzicht is prachtig en de combinatie school-wonen levert ook een comfortabel gevoel van veiligheid op door sociale controle.”

Interieur woonkamer

Het overleg tussen school en bewoners stipt Cathy Mallentjer aan als een belangrijk punt. “Zo heerste er in het begin onduidelijk over de naschoolse opvang tijdens de schoolvakanties. Oorspronkelijk zou er tijdens de zomervakantie geen opvang plaatsvinden. Toen er toch opvang georganiseerd werd, kwamen bewoners, school en gemeente na overleg tot een compromis. Kinderopvang zou tijdens de grote vakantie elders doorgaan om de rust tijdens de zomermaanden te garanderen. Die combinatie van stilte tijdens de vakanties, weekends en avonden en de dynamiek tijdens de schooluren maakt het aangenaam wonen in het Molenveld.”

Technische fiche

Datum: mei 2011
Ligging: Annadreef 7 Brasschaat
Opdrachtgever: gemeente Brasschaat
Ontwerpteam: abv+architecten
Budget: € 5.000.000 -  € 15.000.000
Omvang: kleuter- en lagere school, crèche, kinderdagverblijf, 26 duplexwoningen
Aannemer: Antwerpse bouwwerken

Foto's
Gevel gebouw
Groene omgeving aan gebouw
Speelplaats lager school
gevel school
Gevel duplexwoningen
rudimentaire afwerking aan binnenkant
Kris Weyn, Antwerpse Bouwwerken.
Jan Moereels
Schepen van ruimtelijke ordening, wonen, milieu en afvalbeleid Myriam Van Honste.
Architect Johan Seliaerts, abv+architecten.
Directrice Hilde Rasschaert.
Bewoonster Cathy Mallentjer.